Свежий комментарий управляющего партнера ЮК Генезис Артема Денисова в Право.ру
Самир Аверин* в 2014 году заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с АО «СК Донстрой» на 159 млн руб. (как называется дом — в актах не указано). Согласно договору, застройщик обязался передать квартиру после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но до 30 июня 2017 года. В апреле 2017-го дом был готов, но клиент не пришел, а письмо вернулось застройщику. Тогда в июле 2017 года компания составила односторонний акт передачи квартиры.
В ноябре 2017 года Аверин осмотрел квартиру и сообщил АО о недостатках: нет двери на лоджии, перил, элементов стеклянного ограждения, облицовочные панели отличаются по цвету, повреждены фасадные панели и так далее. Застройщик вроде как объявил о намерении осмотреть квартиру и устранить недостатки в разумные сроки, но в марте 2018 года направил односторонний акт передачи квартиры Аверину. Впрочем, этот акт тоже вернулся застройщику. В мае этого же года Аверин заявил, что отказывается исполнять договор, потому что квартиру не передали вовремя. В июле мужчину признали банкротом (дело № А14-13 801/2016).
Тогда он обратился в суд и просил признать договор расторгнутым, взыскать деньги и неустойку (суммы из актов вымараны). АО с этим не согласилось и потребовало признать односторонний отказ недействительной сделкой (дело № 02-1403/2019).
Никулинский районный суд Москвы признал договор расторгнутым, но деньги не взыскал. Он сослался на п. 1 ч. 1 ст. 9 закона «Об участии в долевом строительстве»: участник может отказаться исполнять договор, если застройщик не передаст объект через два месяца после крайнего срока сдачи квартиры. «Донстрой» этого не сделал. Еще первая инстанция отметила, что строительные недостатки мешали Аверину принять объект. Апелляция и кассация согласились с такими выводами.
Встречный иск отклонили.
ВС отменил акты апелляционного и кассационного судов и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 5-КГ21-186-К2). Коллегия отметила, что дом был готов в апреле 2017 года. Аверин не сообщал застройщику, что поменял адрес для связи, куда тот направлял документы. Судьи обратили внимание, что в отношении Аверина велось банкротство и в деле есть его переписка с застройщиком о замене квартиры. ВС подчеркнул, что судам следовало оценить это, чтобы установить мотивы поведения сторон и не допустить злоупотребления правом.
Наш комментарий
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
— Дело достаточно частное, следовательно и выводы носят необщий специфический характер. Однако можно уловить основную линию, которая сводится к невозможности злоупотребления в осуществлении своих прав.
Совокупность обстоятельств по делу явно указывает на попытку физического лица выпрыгнуть из обязательства, взятого в 2014 году. Привело ли принятие данного обязательства к банкротству гражданина, по материалам дела не ясно, тем не менее ясно прослеживается попытка решить финансовые сложности в процедуре банкротства за счет аннулирования сделки ДДУ с СК Донстрой.
ВС РФ указал на это, а также на то, что судам следовало сопоставить все исходные данные и разрешить дело с учетом финансового положения истца-гражданина, и выяснить истинные мотивы отказа от ДДУ.
Злоупотребление явно следует из обстоятельств неполучения истцом-гражданином юридически значимых сообщений, о чем ВС РФ особо указал в судебном акте.
