Комментарий юриста ЮК Генезис Татьяны Мацуковой в РБК
Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам
Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения. В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями.
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.
Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Наш комментарий
Татьяна Мацукова, юрист юридической компании «Генезис»:
– Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу – субарендатору на время, не превышающее срок основной аренды. При этом арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.
По общему правилу к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).
Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально.
Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать в том же порядке, что и договор аренды.
В данном случае, при сдаче физ.лицами в аренду или субаренду недвижимости нужно учитывать налоговый аспект. Так, физическое лицо может сдавать жилые помещения в статусе самозанятого. В случае сдачи в аренду или субаренду нежилых помещений, необходимо иметь статус индивидуального предпринимателя.
Субаренда запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 Федеральный закон от 22.07.2005 N 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) “Об особых экономических зонах в Российской Федерации”)
При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:
- согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным;
- договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок;
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды;
- условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды.
