Комментарий юриста ЮК Генезис Татьяны Мацуковой в Российской газете
За закрытыми дверями своих квартир россияне скрывают много интересных интерьерных решений – кто просто стену разберет, а кто еще и бассейн на ее месте поставит. Перепланировку владельцы квартиры предпочитают не регистрировать, полагая, что это мелкое нарушение. И напрасно: судебная практика свидетельствует, что даже общепринятые и привычные для большинства изменения в планировку жилья могут привести к его изъятию.
Незаконная перепланировка по Жилищному кодексу может стать основанием для изъятия и продажи с торгов даже единственного жилья, отмечает Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП “ЖКХ Контроль”. В этом случае вырученные с продажи деньги пойдут на восстановление первоначального вида жилья, а остаток передадут бывшему собственнику.
Впервые собственника лишили прав на квартиру в 2013 году за снос несущей стены панельного дома, что угрожало целостности здания. Удивительным это решение было еще и потому, что инспекторам так и не удалось проверить, выполнил ли владелец предписание суда, возвел ли стену на прежнем месте. Их никто так и не пустил в квартиру. В 2016 году собственник лишился жилья за очень распространенное нарушение – объединение санузла без согласования. Такой случай напугал многих владельцев квартир, так как еще несколько лет назад объединение санузла было обыденным явлением. И то, что за это можно лишиться квартиры, для многих стало шоком.
Наш комментарий
Татьяна Мацукова, юрист юридической компании «Генезис»:
– Самовольной (незаконной) перепланировка и (или) переустройство будут являться тогда, когда решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения не получено, а равно в том случае, если указанное решение было принято, однако работы по перепланировке или переустройству выполнены не в соответствии с проектом. В случае не приведения в прежнее состояние помещения в многоквартирном доме, в разумный срок, суд по иску органа власти может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При анализе судебной практики, вероятность наступления указанных выше последствий возможна в случаях: факта самовольного производства переустройства и (или) перепланировки собственником (техническим паспортом помещения, поэтажным планом, экспликацией, проектом переустройства и (или) перепланировки, заключением уполномоченного органа, заключением экспертизы, актом проверки и осмотра помещения, предписанием уполномоченного органа, обращениями собственников помещений МКД, материалами о привлечении к административной ответственности и т. п.) нарушения строительных норм, порчу или уменьшение общего имущества МКД, нарушение прав собственников помещений произведенными переустройством и (или) перепланировкой либо создание угрозы их жизни и здоровью (техническим паспортом помещения, заключением экспертизы и т.п. вручения Собственнику предписания о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок (предписанием, требованием Уполномоченного органа и т.п.) факта неисполнения Собственником предписания о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок (актами обследования помещения и т. п.). Однако, сама по себе самовольная перепланировка не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения. Такое изъятие возможно в случаях, нарушающих права соседей.
Случай из судебной практики: Ответчик произвел пробитие дверного проема (вместо оконного проема) в наружной стене и пристройку балкона, в прежнее состояние помещение не привел. Указанная перепланировка нарушает права соседей, т. к. собственником жилого помещения произведено присоединение общего имущества в отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим, суд удовлетворил исковые требования Администрации о продаже квартиры с торгов (Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 16.07.2020 г. по делу № № 2-2472/2020). Пример из судебной практики (суд не удовлетворил исковые требования): Ответчик совершил самовольное переустройства помещения, а именно установку санузла и душевой кабины, а также установку раковины в (Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 29.01.2020 г. по делу № 2-644/2020). Таким образом, судебная практика складывается таким образом, что продажа квартир с торгов является крайней мерой, которая может быть применена исключительно в тех случаях, когда все меры воздействия на собственника, самовольно перепланировавшего жилое помещение, исчерпаны, однако доказательств принятия истцом таких мер, суду не представлено. Также, основания изъятие имущества имеют исчерпывающий характер и ограничиваются следующим:
- Помещение используется не по назначению;
- Если нарушаются права и интересы соседей;
- В случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению.
