Комментарий адвоката ЮК Генезис Сергея Тимошенко в газете КоммерсантЪ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отправила на новое рассмотрение в Свердловский облсуд спор екатеринбуржца Сергея Кузнецова с ООО «Брусника» (один из крупнейших застройщиков города). Истец пытается взыскать рыночную компенсацию за неполученное подсобное помещение в построенном застройщиком доме.
Как указано в материалах дела, в 2015 году Сергей Кузнецов заключил с ООО «Брусника» договор участия в деловом строительстве. По соглашению застройщик обязался передать дольщику трехкомнатную квартиру стоимостью 4,9 млн руб. в строящемся в Екатеринбурге доме. Также стороны заключили еще один договор участия в долевом строительстве.
По нему «Брусника» взяла на себя обязательство передать Сергею Кузнецову «подсобное нежилое помещение» площадью 9 кв. м в подземном паркинге дома. За него покупатель заплатил 1 тыс. руб.
В 2017 году «Брусника» сдала дом в эксплуатацию, но с опозданием. Сергей Кузнецов получил ключи от квартиры, а вот подсобку на паркинге застройщик ему так и не передал. При этом «Брусника» направила господину Кузнецову уведомление о невозможности завершения строительства нежилого помещения и соглашение о расторжении договора, а также вернула уплаченную им 1 тыс. руб. с набежавшими процентами.
Неудовлетворенный клиент с этим не согласился и в мае 2019 года, сославшись на невыполнение застройщиком обязательства, отказался от договора и потребовал в Орджоникидзевском суде Екатеринбурга взыскать с «Брусники» 280 тыс. руб. – разницу между рыночной стоимостью не переданного ему помещения на паркинге и уплаченной за него суммой.
Также Сергей Кузнецов потребовал в иске взыскать со строительной компании неустойку за не вовремя переданную ему квартиру, штраф и компенсировать моральный вред.
В августе 2019 года Орджоникидзевский райсуд Екатеринбурга обязал «Бруснику» заплатить Сергею Кузнецову 12 тыс. руб. неустойки за несвоевременную передачу квартиры, 6,5 тыс. руб. штрафа и 1 тыс. руб. морального вреда.
При этом суд первой инстанции отказался удовлетворять требование истца об уплате застройщиком рыночной стоимости за так и не переданное помещение на паркинге.
Он указал, что «цена в 1 тыс. руб. не являлась рыночной ценой данного нежилого помещения, не отражает его действительную стоимость, а была определена застройщиком в качестве акционного предложения в связи с заключением истцом договора долевого участия на приобретение квартиры в этом же доме». Также, по мнению Орджоникидзевского райсуда, господин Кузнецов злоупотребил своими правами, сославшись на то, что стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре участия в долевом строительстве (1 тыс. руб.), не является рыночной стоимостью такого имущества, а истец просит исходить из рыночной стоимости аналогичного объекта. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
После чего Сергей Кузнецов подал жалобу в Верховный суд, который с позицией нижестоящих судов не согласился и отправил дело на новое рассмотрение в Свердловский облсуд. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда указала, что в соответствии с нормами гражданского законодательства и позицией пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» при ненадлежащем исполнении обязательств должником кредитор вправе потребовать от него убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары.
«Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена продавцом, исполнителем ниже рыночных цен, в частности, проведение рекламных акций, повышение привлекательности товаров или услуг, либо собственной деловой репутации, получение иных нематериальных выгод и т. п., сами по себе основанием для освобождения от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств не являются»,— указал в постановлении Верховный суд.
Судьи коллегии ВС также подчеркнули, что «ожидаемого результата» Сергей Кузнецов не получил по вине «Брусники», при этом он имеет право получить то, на что рассчитывал, принимая предложение застройщика при заключении договоров (в том числе, принимая предложение по цене договоров).
Наш комментарий
Сергей Тимошенко, адвокат юридической компании «Генезис»:
– Верховный Суд РФ пересмотрел судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Верховный Суд РФ сослался на неправильное применение судами норм материального права. Суд указал, что согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве сторона, ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. По мнению Верховного Суда РФ, исходя из положений ст.ст. 15, 393 ГК РФ, в случае отказа от договора долевого участия в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого участия дольщик вправе требовать от застройщика разницу между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной ценой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (п. 11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Таким образом, принимая во внимание п. 5 ст. 10 ГК РФ, Верховный Суд РФ установил нарушение по вине ответчика права истца на получение квартиры и нежилого подсобного помещения. Поскольку данные обстоятельства нижестоящими судами учтены не были дело отправлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. По всей видимости, апелляционной инстанции предстоит выявить текущую на момент прекращения договора долевого участия цену подсобного помещения и взыскать с ответчика разницу между текущей ценой и ценой, указанной в договоре, в пользу истца. По правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
