Статьи

Ни для кого не секрет, что проблема ветхого и аварийного жилья всегда очень остро стояла в нашей стране. Немалый процент жилищного фонда России приходится именно на жилье, находящееся в ветхом или аварийном состоянии. Для его сноса и реконструкции требуются не только значительные финансовые вливания, но и много времени. Как обстоит ситуация с переселением из ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге? Какие права имеют наниматели и собственники жилья?

Ни для кого не секрет, что проблема ветхого и аварийного жилья всегда очень остро стояла в нашей стране. Немалый процент жилищного фонда России приходится именно на жилье, находящееся в ветхом или аварийном состоянии. Для его сноса и реконструкции требуются не только значительные финансовые вливания, но и много времени. Как обстоит ситуация с переселением из ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге? Какие права имеют наниматели и собственники жилья? Насколько эффективно была реализована программа в 2005-2010 годах по «Переселению жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда?» Как определить состояние дома

Чтобы отнести дом к ветхому жилищному фонду, его должно проверить БТИ на процент износа. Самое главное – это проверка перекрытий: дом может быть каменный, а перекрытия деревянные, которые с течением времени износились, и именно по этой причине чаще всего выносят вердикт. Отнесение дома к ветхому производится на основаниях, регламентируемых документом, утвержденным Правительством РФ «О порядке признания домов ветхими»: для деревянных домов – свыше 65%; для каменных, шлакоблочных, кирпичных – свыше 70%, но при этом дом не обязательно будет подвергнут сносу, возможен капитальный ремонт. Аварийность – это, в практическом понимании, крайняя степень ветхости жилья.

Случаи, когда более 50 % жилых помещений и несущих конструкций здания представляют опасность для жизни людей: аварийное состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания, представляя опасность для проживающих. Такое жилье относится к категории аварийного жилья. Аварийность жилья признается городской межведомственной комиссией. Комиссия собирается два раза: первый раз она осматривает дом. Если дом в плохом состоянии, то назначается независимая экспертиза. В этом случае ЖКХ проводят конкурс среди проектных предприятий, специализирующихся на экспертизах разного рода. Выбранная организация определяет процент износа, а после выносит свое техническое заключение относительно состояния дома.

После данной процедуры межведомственная комиссия собирается второй раз для вынесения вердикта на основании заключения, сделанного независимой организацией: дом признается аварийным и подлежащим капремонту или же сносу. Нужно заметить, что если ветхое жилье характеризуется высокой степенью износа его конструкций, то это еще не может являться достаточным основанием для сноса дома, так как, по сути, ветхий дом может не представлять опасности для жизни, несмотря на износ. Другая ситуация с аварийным жильем: если дом имеет деформации и повреждения несущих конструкций, то проживание в таком доме может быть опасным ввиду реальной перспективы обрушения. Таким образом, сам по себе факт износа здания (свыше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания. Собственники или наниматели квартир жилого помещения могут проявить инициативу и предоставить комиссии следующие необходимые документы для вынесения вердикта о состоянии жилого помещения: – план жилого помещения и его технический паспорт; – копии нотариально заверенных документов на жилое помещение; -заключение специализированной организации, которая проводила обследование данного жилого помещения. После рассмотрения результатов обследования межведомственная комиссия вынесет свой вердикт, касающийся дальнейшей судьбы жилого помещения. Права собственников и нанимателей

Существует два варианта развития событий: для собственников жилых помещений и нанимателей (по договору социального найма). Что касается собственников Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или же капитальному ремонту (в соответствии с Жилищным кодексом) является основанием для предъявления собственникам жилых помещений требования о сносе дома или его реконструкции в установленный срок. В случае если собст-венники в установленный срок не снесут или не реконструируют данный дом, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд, в связи с чем подлежат изъятию все жилые помещения в указанном доме, за исключением тех, которые принадлежат муниципальному образованию. Жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском нового жилья для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, после признания жилья аварийным, собственник может или восстановить жилье за свой счет, или построить новое (так как только на нем в силу закона лежит бремя содержания собственности), либо согласиться на выкуп.

При выкупе, по словам Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис», основным вопросом, порождающим конфликты, является достижение взаимоприемлемых условий соглашения о выкупе с администрацией. Споры чаще всего возникают из-за различной оценки стоимости жилья. Также по соглашению с собственником ему может быть предоставлено администрацией другое жилье. По своему усмотрению собственник не вправе выбирать жилье, но вправе рассчитывать на получение выкупа в размере рыночной стоимости жилья и компенсации указанных выше расходов. Что касается нанимателей по договорам социального найма В данном случае речь идет о предоставлении другого жилья на следующих условиях. Нанимателям предоставляется другое жилое помещение, которое должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Важным обстоятельством является и то, что при выселении граждан из аварийного или ветхого жилья, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому, что иные обстоятельства (например, нормы предоставления жилой площади), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них еще имеются основания состоять на таком учете. В случае с нанимателями основными проблемами, связанными с переселением, по словам Владимира Коликова, являются нежелание признавать свое жилье аварийным или затягивание предоставления администрацией другого жилья.

Екатеринбург Реализация программы по «Переселению жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005 – 2010 годы» происходила в условиях введенного в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации, который изменил ранее действующий порядок переселения граждан из домов, подлежащих сносу: – во-первых, изменения коснулись площади предоставляемого жилья – равнозначное по общей площади ранее занимаемому, либо уплачивается выкупная цена (ст. 89, 32 ЖК); – во-вторых, обязанности по выселению граждан из домов, подлежащих сносу, в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд (например, под строительство дорог) и предоставление земельных участков под жилищное строительство (высвобождение участков от находящихся на них домов и выставление участка на аукцион) возложены на орган местного самоуправления. С 2008 года муниципальному образованию «город Екатеринбург» впервые с начала реализации программы в рамках исполнения Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» перечислены средства в виде межбюджетного трансферта из бюджета Свердловской области с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ для целей отселения домов, признанных в установленном порядке межведомственными комиссиями аварийными. Это позволило отселить 40 аварийных жилых домов. Финансирование мероприятий городской целевой программы «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2005-2010 годах» происходило за счет средств бюджетов всех уровней. Муниципалитет осуществлял отселение граждан из ветхих и аварийных домов за счет бюджетных средств, а также с использованием жилых помещений, освобождаемых гражданами в результате расторжения предыдущего договора социального найма (например, при улучшении жилищных условий очередников, либо в связи со смертью нанимателя), а также перешедших по разным основаниям в муниципальную собственность от физических и юридических лиц. В рамках программы муниципалитетом ежегодно утверждался перечень отселяемых в текущем году ветхих, аварийных жилых домов. Такой перечень формировался по предложениям администраций районов города Екатеринбурга с учетом состояния домов по данным служб ЖКХ.

Также отселение производилось за счет средств организаций-застройщиков, которым в рамках Стратегического плана развития города Екатеринбурга предоставлялись земельные участки с расположенными на них ветхими домами. При этом обязанность по отселению этих домов возлагалась на застройщиков с использованием своих средств. К сожалению, в последние два года (2009-2010) застройщиками из-за финансовых трудностей, вызванных мировым финансовым кризисом, были существенно сокращены мероприятия по отселению домов, попавших на территории застройки. Наглядным подтверждением плачевной ситуации является статистика: за 2010 год строители отселили всего 28 семей. Собственно, основной причиной, по которой в 2005 году и были внесены поправки в законодательство, является то, что многие жильцы прописывают в квартиру по 10 и более человек, а потом требуют «по закону» на каждого прописанного законные метры. Следовательно, застройщикам было нерентабельно выкупать такие дорогие квадратные метры. Раньше застройщики с удовольст-вием брали под свое попечение дома ветхого и аварийного фонда в рамках программы стратегического плана развития города. Всего за период действия программы, по данным отдела по распределению жилья города Екатеринбурга, на отселение было затрачено 1,313 млн руб., на которые было построено 1055 квартир общей площадью 54,6 тыс. кв.м. Всего из более 450 ветхих, аварийных домов за 2005-2010 годы отселено 3703 семьи. Несмотря даже на то, что планы по переселению из ветхого и аварийного жилья выполняются только частично в связи с хроническим недофинансированием, существует также ряд проблем, связанных с психологическим состоянием людей, переселяемых из своих квартир. Во-первых, граждане не могут до сих пор настроиться и психологически понять, что если раньше им предоставлялось жилье на количество прописанных человек, то с нововведениями в Жилищном кодексе новое жилье предоставляется метр к метру и не больше.

Переселенцы часто утверждают, что их жилищные условия не улучшаются, но, по словам Татьяны Березиной, начальника отдела по распределению жилья, условия улучшаются, но в рамках законодательства. («По-человечески понять могу, но что-либо изменить – нет».) Во-вторых, люди не хотят ехать на окраины, куда их переселяют, тем более что до этого квартира была в центре, но законодательство гласит: в черте города Екатеринбурга, т.е. где закупают жилье, там и выдают, и при этом мнение переселенца спрашивать особо никто не будет. По закону все справедливо, или, как говорится, «в рамках закона». В-третьих, для отселения используется не только новое жилье, но и жилье вторичного рынка, которое еще подлежит эксплуатации. Многие жильцы заявляют о желании получить новое жилье. В-четвертых, большая проблема, по словам Татьяны Березиной, возникает с собственниками: «По сути, мы должны собственникам ни метр в метр, а оценить квартиру и выкупить ее по рыночной стоимости. Оценивают оценщики, на конкурс-ной основе выбирается организация из поданных заявок, администрация делает им заказы, и именно они оценивают. Допустим, оценили они на 300 тысяч, ну что люди на это купят. Например, мы говорим о том, что у нас есть квартира в 43 метра, а их прежняя была 45 метров. Собственники говорят: нет, вы нам еще должны 2 метра. Мы им говорим, что вообще-то мы вам и этого не должны…». По словам Татьяны Березиной, в основном проблемы с переселением бывают именно у застройщиков, с переселенцами уже заключено соглашение, но собственники сидят «на чемоданах», так как квартиру купить не могут. Они имеют право подать в суд, но если застройщик банкротится, то суд делает все очень просто: ответчиком становится администрация. По поводу заявления заместителя главы Администрации города Екатеринбурга Владимира Крицкого о сносе хрущевок в центре города через 10 лет Татьяна Березина заявила: «У нас же еще и деревянных домов много, так что до хрущевок еще не скоро дойдем, так как нужны огромные финансовые средства, а взять их неоткуда.

Деревянных построек много, потому что в 1991 году экономика была не в порядке, и решили отдать все предприятия в частные руки: Уралмаш, Химмаш и т.д. Естественно, что при акционировании, чтобы поддержать это производство и не обременять собственников содержанием жилищного фонда, все было передано в муниципалитет, и все вот эти заводские бараки пришли к нам. Бараки пришли, а вот деньги – нет…». Резюмируя проблемы ветхого и аварийного фонда города Екатеринбурга, можно выделить главную проблему, существующую на сегодняшний день. Для переселения людей из всего ветхого и аварийного фонда Екатеринбурга требуются немалые денежные средства, которые в бюджете отсутствуют. Если заниматься переселением частично, то появляется другая проблема: пока переселяют имеющийся фонд, успевают ветшать и другие дома – получается замкнутый круг, разорвать который возможно только при избавлении от хронического недофинансирования программ переселения жителей из ветхого и аварийного жилья.

(автор: Оксана Евдокимова)

Материал подготовлен при участии Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис», Татьяны Березиной, начальника отдела по распределению жилья.

close


Приятно познакомиться

Если Вы желаете быть в курсе новостей законодательства и судебной практики от ЮК Генезис, не забудьте подписаться

Мы не спамим! Прочтите нашу политику конфиденциальности, чтобы узнать больше.