О нововведениях об обязательном удостоверении у нотариуса таких сделок рассказала по просьбе Есть вариант! юрист ЮК Генезис Олеся Емельянова
Принят и действует со 2 июня 2016 года федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе и по продаже всего объекта по одному договору купли-продажи, подлежат нотариальному удостоверению. Вводится обязанность нотариального удостоверения любых сделок по отчуждению, обязательное уведомление сособственников о продаже или дарении доли «постороннему лицу» (не сособственнику), о цене и других условиях за месяц до совершения сделки. Законодатель объясняет данные меры как способ снизить риски граждан, защиту от мошенников.
Олеся Емельянова, юрист юридической компании «Генезис»:
– Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вводит ряд изменений в закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: теперь все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением сделок с имуществом ПИФов.
Законодатель хотел защитить участников оборота от ряда рисков.
Во-первых, от квартирного рейдерства. Доля в праве на вещь – не то же самое, что и право на часть вещи. Иными словами, 1/3 в праве собственности на трёхкомнатную квартиру не даёт автоматически самостоятельного, единоличного права на треть квартиры. Нельзя просто так взять и запретить другому использовать, например, балкон, даже если его доля ощутимо меньше. И тот, у кого 2/3, и тот, у кого 1/3, – сособственники. Каждый из них владеет и пользуется всей квартирой, а доля в праве – юридическая абстракция, «мера весомости» в осуществлении общего права.
Отсюда следует, что отчуждение даже «микродоли» порождает весьма серьёзные последствия для новоиспечённого сособственника: право на проживание в квартире, бремя содержания, право преимущественной покупки и т. п. И многие этим ловко пользовались, создавая для других сособственников невыносимые условия проживания и пользования объектом общей долевой собственности, а потом скупали оставшиеся доли по сниженной цене.
По всей видимости, предполагается, что нотариус будет следить за чистотой сделки, за тем, чтобы всем участникам сделки были понятны её правовые последствия (при необходимости – разъяснять), за тем, чтобы доля в общей собственности не ушла в чужие руки тайно, пока другие сособственники «ни сном, ни духом»…
Во-вторых, закон защищает от рисков несовершеннолетних собственников. Теперь не только продажа доли несовершеннолетних, как это было ранее, должна быть удостоверена нотариусом, но и любая другая форма отчуждения, например, мена объектов недвижимости, долгое время остававшаяся своеобразной «лазейкой» для недобросовестных родственников и опекунов.
Сюда же можно отнести всевозможные мнимые и притворные сделки, закон направлен на то, чтобы не допустить их с помощью нотариусов.
Если нотариус выявит, что сделка прикрывает другую сделку, то имеет право отказать в её нотариальном удостоверении. Например, ранее было довольно распространено дарение, прикрывающее сделки купли-продажи. Если стороны посчитают себя жертвами нотариального произвола, то смогут обжаловать необоснованный отказ в судебном порядке.
Однако нотариальное удостоверение, к сожалению, не панацея. Оно не избавит, например, от риска виндикации – изъятия у добросовестного приобретателя, из-за того, что где-то в цепочке предшествующих сделок были недостатки, нарушен закон.
В борьбе данными рисками эффективность нотариального удостоверения тоже может вызвать вопросы. Будет ли процедура носить сугубо технический характер, или же нотариус станет проводить тщательный анализ всех правоустанавливающих документов, включая документы по цепочке предшествующих сделок? Какова степень ответственности нотариуса за принятое решение?
