Аналитика законодательстваНовости

Газета “Есть вариант!” обратилась за комментарием к управляющему партнеру ЮК Генезис Артему Денисову

Подводя итоги 2015 года, риэлторы отметили неодинаковое снижение потребительского спроса по разным категориям объектов. Констатировали, что минимальному удешевлению в этот раз подверглись трехкомнатные квартиры, тогда как прежде за всю двадцатилетнюю историю рынка, на месте фаворитов спроса в силу доступности цены для потенциального покупателя были «однушки». Сегодня спрос на однокомнатное жильё заметно сократился, стал он меньше и в группе «двушек». 

Комнаты – это особое жильё. Казалось бы, при падении цен на квартиры, они должны дешеветь ещё более, с другой стороны – должны пользоваться спросом ввиду низкой стоимости. Статистика показывает, что падение спроса коснулось и комнат в коммунальных квартирах, за год цены в этом сегменте в среднем снизились на 9–10 %. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге в профессиональной базе риэлторов сейчас около 2000 предложений о продаже комнат. Это больше, чем осенью 2014 года. В начале 2015 года произошло резкое сокращение числа комнат в общегородском прайсе. База практически сразу поредела с 1800 объектов до 1200, но уже к весне продавцы стали осторожно возвращаться на рынок, и кривая роста предложения плавно повела вверх. 

На что обратить внимание при покупке комнат? Выясним это на основе нашего экспресс-опроса. Вопросы были опубликованы в Интернете, на них отозвались разные, в том числе и неожиданные для нас респонденты.

По словам Анны Чуксеевой, руководителя направления по связям с общественностью сайта «Из рук в руки», с начала года количество комнат на их портале увеличилось на 28 %. В сложной экономической ситуации, когда реальные доходы населения снизились, многие обратили внимание на такие объекты. 

В основном комнаты покупают, преследуя две цели: для последующих инвестиций и для жилья в данный момент. С точки зрения инвестиций, можно купить комнату и впоследствии сдавать её в аренду. Здесь можно отметить, что по мере удаленности от центра города спрос на комнаты падает, впрочем, их стоимость – тоже. При покупке комнаты с целью перепродажи стоит учитывать, что в данный момент это не самый ликвидный продукт. Найти покупателя намного сложнее, чем в случае с продажей квартиры, поэтому комната может долго «провисеть» на рынке. Кроме того, комната в мегаполисе – это хороший вариант для тех, кто хотел бы переехать сюда из области, но имеет ограниченный бюджет. Эта категория покупателей не готова брать ипотеку и предпочитает пожить несколько лет в комнате, чтобы накопить собственные средства. Для следующей группы покупка комнаты – средство инвестиций с меньшими рисками, чем вложение в новостройки или квартиры на вторичном рынке жилья. 

Если комната приобретается у государства?

Если неприватизированная комната в коммунальной квартире освобождается, то соседи могут претендовать на неё, получить или купить. Кто именно и на каких условиях может сделать то или другое?

– Субъектами правового регулирования купли-продажи свободной комнаты в коммунальной квартире являются Российская Федерация, её субъекты и органы местного самоуправления, – отвечает на вопрос Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис». – Совместность правового регулирования жилищных правоотношений, установленная Конституцией Российской Федерации, подразумевает безусловное неравенство его участников, подчинение норм, устанавливаемых субъектами Федерации и органами местного самоуправления, требованиям федеральных законов.

Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан:

1) проживающие в коммунальной квартире наниматели или собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ);

2) проживающие в коммунальной квартире наниматели или собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 2 ст. 59 ЖК РФ);

3) граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ).

Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории – только по договору купли-продажи.

Говоря о второй ситуации, необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами. На основании п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Необходимо помнить, что, приобретая комнату в квартире (в том числе коммунальной), гражданин приобретает такую квартиру в общую собственность и становится сособственником такой квартиры. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Таким образом, при покупке комнаты у гражданина необходимо удостоверится в том, что преимущественное право остальных сособственников нарушено не было.

Светлана Соловьеве, газета Есть вариант!

close


Приятно познакомиться

Если Вы желаете быть в курсе новостей законодательства и судебной практики от ЮК Генезис, не забудьте подписаться

Мы не спамим! Прочтите нашу политику конфиденциальности, чтобы узнать больше.