Аналитика законодательстваНовости

Управляющий партнер ЮК Генезис Артем Денисов по просьбе Адвокатской газеты прокомментировал определение СКЭС Верховного суда РФ о сроки давности признания ничтожной сделки застройщика

Когда спорное соглашение о зачете прикрывает другую сделку и признается ничтожным? Несмотря на ничтожность спорного соглашения о зачете, Верховный Суд не восстановил задолженность застройщика перед обществом по аренде земельного участка, за которую тот рассчитывал расплатиться жильем по ДДУ. 

12 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-23560 по делу об оспаривании соглашения о зачете взаимных требований одной из заключивших его сторон как ничтожной сделки.

В 2016 г. ЗАО «Юнитекс» имело задолженность перед ООО «Проектная компания «Былово» по семи договорам долевого участия в строительстве, общая сумма которой превысила 318 млн руб. В то же время сама компания имела задолженность на аналогичную сумму перед обществом в рамках соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Наличие взаимных обязательств сторон подтверждалось актом сверки от 28 декабря 2016 г., в ту же дату организации подписали соглашение о зачете взаимных требований.

Впоследствии «Юнитекс» подал иск о признании недействительным соглашения о зачете взаимных требований и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления задолженности ответчика перед истцом в размере 318 млн руб. Свои требования истец обосновал тем, что зачет взаимных требований ничтожен в порядке ст. 168 ГК РФ в связи с отсутствием возникших из ДДУ обязательств.

Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска под предлогом того, что зачет не является отдельной самостоятельной сделкой, а служит частью взаимосвязанных сделок, направленных на получение компанией права аренды, а обществом – прав по ДДУ. Суды также сочли, что срок исковой давности по указанному спору составляет один год и его течение начинается с 28 декабря 2016 г., однако иск подали лишь 21 ноября 2018 г.

В своей жалобе в Верховный Суд РФ ЗАО «Юнитекс» сослалось на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А41-94738/2018 высшая судебная инстанция со ссылкой на п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 напомнила, что недействительной может быть признана лишь та притворная сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. В соответствии с п. 88 постановления № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ)», – отмечено в определении.

Верховный Суд пояснил, что для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной. Он также отметил, что в рамках дела № А41-52370/2019 по спору между теми же лицами ранее суды апелляции и кассации квалифицировали отношения сторон. Тогда обе судебные инстанции сочли, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды и договоры долевого участия в строительстве объективно взаимосвязаны, поскольку по их условиям исполнение обязанностей застройщика по ДДУ в строительстве со стороны ООО «ПК «Былово» является способом оплаты права аренды земельного участка.

Таким образом, в рамках вышеуказанного дела, подчеркнул Суд, было установлено наличие между сторонами единого смешанного договора, по которому одна из сторон предоставляла право аренды земельного участка, а другая – права требования в отношении строящихся квартир. «При этом в качестве прикрывающих сделок был заключен ряд договоров, включая спорное соглашение о зачете. Исходя из вышеизложенного, спорное соглашение о зачете должно быть квалифицировано как прикрывающее другую сделку и ничтожное на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ. В качестве последствий недействительности сделки установлен возврат сторонами полученного по такой сделке, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Однако в отношении притворных сделок законом установлено иное последствие – применение правил, относящихся к прикрываемой сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ)», – отметил ВС РФ.

Он добавил, что в рамках дела № А41-52370/2019 единый смешанный договор между обществом и компанией был расторгнут в связи с нарушением последней обязательств по передаче квартир. Следовательно, несмотря на ничтожность спорного соглашения о зачете, нет оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления задолженности компании перед обществом по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих судов, признав недействительным соглашение о зачете взаимных требований между обществами и отказав в остальной части иска.

Наш комментарий

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании “Генезис”

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отметил, что рассматриваемый спор не привел к желаемым для истца последствиям, а именно к реституции, которая обычно возникает при признании сделки недействительной. «Однако Верховный Суд, хоть и признал сделку недействительной, тем не менее “убил сразу двух зайцев”, изменив правовую квалификацию и оценив ее как ничтожную. Отсюда можно сделать выводы о том, что срок исковой давности по признанию сделки ничтожной составляет три года, а последствия ничтожной притворной сделки предусматривают применение иных последствий в виде правил, относящихся к прикрываемой сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Таким образом, этот случай дает понимание правовой квалификации подобного рода сделок с точки зрения позиции ВС РФ, все остальное, включая срок давности и примененные последствия, просто вытекают из норм, предусмотренных ГК РФ», – резюмировал эксперт.

Адвокатская газета